近日，澧县人民法院审理原告张某与被告湖南某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告张某向本院提出诉讼请求：1. 判令被告湖南某有限公司退还原告保证金2万元；2.判令被告按约定退还房屋租金10万元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年11月15日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，租赁被告所有的大楼整栋二层，租期六年。合同签订后，原告提前2天向被告支付了2万元保证金及20万元租金。被告本应在2014年11月15日合同签订后一个星期内将楼梯建好交付原告。但合同签订后，被告一直未将上二楼楼梯建好，致使原告无法营业。在原告多次书面函告催促下，2015年1月10日，被告与原告协商，签订了《房屋租赁补充协议》，约定被告对原告免租一年，免租期从楼梯建好交付之日起，计算一个自然年度，第二年房租按12万一年计算。被告于2015年3月19日才将楼梯交付原告，按约定免租期应为2015年3月19日至2016年3月18日。2016年3月19日起原告应向被告支付租金，2016年8月23日，原告同意被告与他人重新签订《房屋租赁合同》，因此原告支付被告租金时间为2016年3月19日至2016年8月23日，合计5个月零4天，依双方约定，原告须支付被告租金5万元，因此，被告应返还原告租金15万元、保证金2万元，合计17万元。
被告湖南某有限公司辩称，1.原、被告的租赁关系应适用2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》，不能适用2015年1月10日签订的《房屋租赁补充协议》，该合同的适用前提是如果一楼通道不能建造楼梯上二楼，只能在后面停车场建造楼梯上二楼的情况下。2015年1月29日，被告已按《房屋租赁合同》在一楼通道建造楼梯上二楼，《房屋租赁补充协议》未实际履行。2.原告虽交付2万元押金及20万元租金，但被告退给原告10万元租金，实际交付租金只有10万元；3.租金应按《房屋租赁合同》约定的年租金28万元计算；4.免一年租金不成立，免一年租金是《房屋租赁补充协议》约定的，适用前提是如果一楼通道不能建造楼梯上二楼，只能在后面停车场建造楼梯上二楼的情况下。5.原告应按一年6个月零25天交付租金；6.甲方履行楼梯交付义务时间为2015年1月29日，迟延交付不是被告方主观意愿导致，是因行政干预导致的。请求驳回原告全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告所有的大楼整栋二层，租期六年（2015年1月15日至2021年1月15日）。年租金28万元，租金按年结算，押金2万元。被告确保一楼可开楼梯上二楼，被告负责二楼开孔，负责施工协调，原告自行建造一楼楼梯上二楼。2014年11月13日，原告向被告支付了2万元保证金及20万元租金。合同签订后，被告未将上二楼楼梯建造好，致使原告无法营业。2015年1月10日，原、被告协商，签订了《房屋租赁补充协议》，约定：“因甲方（被告）原因，不能在一楼通道建造楼梯上二楼，双方同意从后面停车场建造楼梯上二楼，甲方负责楼梯结构部分建造及所有关系协调，乙方（原告）负责提供具体设计图纸、建好后的装璜。甲方对乙方免一年房租，免租期从后面停车场楼梯建好交付之日，计算一个自然年度。免租一年后，承租第二年房租按12万一年计算。二年内甲方如将所有一楼通道建造楼梯手续办好，二年后甲乙双方共同协商具体建造时间，由甲方具体建造，乙方提供设计方案与图纸，房租费用按2014年11月15日双方原有合同执行。2014年11月15日双方原有房屋租赁合同依然有效，与该补充协议具有同等法律效力。补充协议签订后，2015年2月27日，被告给付原告10万元，2015年3月19日，被告将一楼通道建造的楼梯交付原告使用。2016年8月23日，原、被告协商一致解除房屋租赁关系。此后，原告以应免租一年及年租金应按12万元计算为由要求被告返还租金15万元、保证金2万元，合计17万元，以致成讼。
法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，均合法有效。原告依据《房屋租赁补充协议》主张免一年租金及年租金12万元的适用前提是不能在一楼通道建造楼梯上二楼，只能从后面停车场建造楼梯上二楼的条件下。《房屋租赁补充协议》约定“在一楼通道建造楼梯上二楼后，房租费用按2014年11月15日双方原有合同执行。2014年11月15日双方原有房屋租赁合同依然有效，与该补充协议具有同等法律效力”。本案被告于2015年3月19日将一楼通道建造的楼梯交付原告使用，且原告实际使用至合同解除，原告主张的前提条件不成立。被告延期交付楼梯，对租期应相应顺延，原告实际使用房屋期限为2015年3月19日至2016年8月23日，租期超过一年，原告交付的2万元押金抵租金后，原告交付的租金为22万元，并未超过约定的年租金28万元，原、被告对被告支付原告的10万元性质认定不一致，原告未提交相应证据证明其事实主张，故对原告的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回原告张某的诉讼请求。
