裁判要旨：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
一、案情
上诉人（原审原告）：秦某。
被上诉人（原审被告）：湖南省双牌县某银行股份有限公司。
原审第三人：肖某、全某、刘某、王某。
2011年12月1日，肖某、刘某与秦某签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：肖某、刘某将已开发建成的“王府井商业广场”的现房“前栋壹层贰、叁号房”出售给原告，单价为21000元∕㎡，总金额为人民币2488 930元，付款方式为银行按揭，签署《商品房买卖合同》时交付全部房价的50%首付款，产权登记由买受人（秦某）委托出卖人（肖某、刘某）办理该商品房产权证及国有土地使用证，出售人应当在商品房交付使用后的180个工作日内将办理好的商品房产权证及国有土地使用证交付给买受人。合同签订后，秦某分别于2011年12月2日和2012年7月7日通过转账方式支付给肖某、刘某购房款130万元和60万元，共计190万元。2012年7月7日肖某、刘某将房屋交付给秦某，并由秦某从2012年7月1日起收取该房租金。因肖某、刘某开发的“王府井商业广场”项目未达到银行提供按揭贷款的规模，商业银行不愿为其提供按揭贷款，因此，银行按揭贷款无法办理，余下购房款秦某也未支付，肖某、刘某至今也未依约为秦某办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。2016年1月4日，秦某向永州市零陵区人民法院起诉，该院于2016年3月7日作出（2016）湘1102民初2号民事判决书：限肖某、刘某在本判决生效后三个月内为秦某办理好“王府井商业广场”前栋壹层贰、叁号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证。2016年12月6日，秦某向双牌县人民法院补交购房款588930元。
2014年7月18日，肖某因工程建设需要资金，向湖南省双牌县某银行股份有限公司（以下简称某银行）借款1100万元，期限为三年，从2014年7月18日起至2017年7月16日止。第三人全某、刘某、王某等三人以房屋为该借款担保，并到房产部门办理了抵押登记。因肖某未按贷款合同约定偿还贷款本息，故某银行诉至法院。2015年12月15日，双牌县人民法院依法作出（2015）双民初字第500号民事调解书：一、肖某自愿于2015年12月22日前偿还某银行借款本金1100万元及利息160万元；二、全某、刘某、王某等三人自愿为上述款项承担连带清偿责任。
2016年1月11日，法院依某银行的申请执行报告立案执行，法院对肖某、全某、刘某、王某所有的房屋进行了查封。2016年3月17日，秦某就法院所查封的房屋向法院提出书面异议，认为查封的门面属于秦某所有，不应作为执行标的物予以执行。法院于2016年3月28日作出（2016）湘1123执异4号执行裁定书：驳回秦某的异议。秦某不服，诉至法院，请求判令：立即停止对秦某购买的王府井综合大楼一楼临街的第2.3号门面的强制执行，并解除对上述门面的查封。
二、审判
一审法院认为：《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。…”本案中，秦某与肖某、刘某签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，肖某、刘某将位于永州市零陵区中山路与人民路交汇处的“王府井综合大楼”第2、3号门面出售给秦某，但肖某、刘某至今仍未为秦某办理该两个门面的房屋所有权证和国有土地使用权证，秦某并未取得该两个门面的物权。同时，根据秦某与肖某、刘某签订的《商品房买卖合同》规定，门面共计价款人民币2488 930元，秦某分别于2011年12月2日和2012年7月7日通过转账方式支付给肖某、刘某购房款130万元和60万元，共计190万元。虽然秦某未交付余下房屋款系肖某、刘某不能办理按揭手续所致，责任不在秦某，但秦某未交清全部购房款是客观事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条中“第三人已经支付全部价款并实际占有”是其中必须具备的条件之一，这一必备条件规定是明确的。因秦某并未支付全部价款（购房款），故秦某不具备“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。某银行对经登记抵押的两个门面享有优先受偿权。某银行根据法院生效的民事调解书向法院申请执行，法院依法查封王府井综合大楼一楼临街第2.3号两个门面于法有据。故对秦某的诉请，法院不予支持。依照《民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：驳回秦某的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元，由秦某负担。
宣判后，秦某不服，向永州市中级人民法院提起上诉。
二审法院认为：本案争议的焦点为秦某对诉争房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。
不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不备创设具体的权利义务关系。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即权利人有证据证明不动产登记确有错误的，登记机关就应当根据实际法律关系变更登记，从而维护事实上的公平正义。本案中，全某、刘某、王某等三人以房屋为肖某的借款提供担保，并到房产部门办理抵押登记的时间是2014年7月，而肖某、刘某与秦某签订 《商品房买卖合同》的时间是2011年12月，远在借款和抵押登记之前，且早在2012年7月，肖某、刘某就将房屋交付秦某使用，至今一直由秦某占有并取得收益。在合同成立后，秦某支付了合同约定的价款，并已经将剩余购房款交付人民法院执行，履行了合同约定义务。至于房产登记，根据合同约定，应当由肖某、刘某负责办理产权证及国有土地使用权证，且有人民法院生效判决予以确认，但是肖某、刘某未履行合同约定及法院判决的义务，没有办理变更登记。因此，没有办理变更登记的责任在于肖某、刘某，与秦某无关。根据《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，秦某有权对涉争议的房产提出执行异议，不能仅凭借没有办理变更登记就否认秦某对诉争房屋所享有的合法权益。如果某银行强制执行了该套房产，则无异于用秦某的资金偿还肖某、刘某在银行的债务，等于将开发商的债务直接转嫁于消费者，严重违背了特殊保护消费者的法律政策。综上，秦某的上诉理由成立，应当予以支持；一审认定事实清楚，适用法律错误，依法予以改判。依照《物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决： 一、撤销湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初195号民事判决；二、 不得执行湖南省永州市零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街的第2、3号门面。
三、评析
本案涉及房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也实际占有该房屋，但未办理产权过户登记手续，此时买受人对该房屋所享有的权益是否能对抗法院强制执行？涉案房产所有权应当归属于何人？
（一）第三人肖某、刘某的权益考量
我国《物权法》第九条规定: 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，不动产的转让应当以登记为准，未经登记机构登记的，不发生转让的效力。本案中，涉案房产未经法定的公示程序，物权也就未发生变动的法律效力，肖某、刘某仍是涉案房产的法律意义上的所有权人。但是，依据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。即肖某、刘某与秦某签订的房屋买卖合同是有效合同，根据合同约定肖某、刘某应当将涉案房产过户到秦某名下，换句话说，从本案的基础法律事实来看，权利证书登记的权利人应当是秦某而非肖某、刘某，也就是出现了权利证书登记与实际法律关系不一致的情形。同时，《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明。根据该两条规定，不动产登记只是一种权利的公示和证明，并不是认定物权归属的唯一凭证，更不是物权产生的依据，物权的认定应当以实际法律关系为基础确定。回到本案，肖某、刘某虽然为涉案房产的登记所有权人，但是其在用房产办理银行抵押之前已经就该房产作出了处置，并通过处置其所有权获得了与房产相应的利益，即实现了该房产的经济价值，若仍然依照登记原则认定物权归属，势必出现登记人双重获利而买受人损失无法主张的情形。因此，本案中肖某、刘某只是名义上的所有权人，不是真正的所有权人，他已经不享有包括占有、使用、收益、处分在内的任何权利，并且负有办理产权过户登记将该房屋所有权移转于秦某的义务。
（二）秦某的权益考量
物权主要表现为对物的占有、使用、收益和处分。本案中，虽然秦某没有取得物权法上的所有权，但是根据《物权法》第十五条规定，因为涉案的房产买卖合同合法有效，秦某作为买方在履行房款交付义务后，接受卖方交付的房屋并持续占有和使用的行为均是合法的，这种情况下，秦某就是该房屋的合法占有人。也就是说秦某对涉案房产享有的是一种事实支配状态。这种“占有”虽然不是所有权，但是“占有”规定在物权法上，属于物权法规定的一种财产利益。对应于侵权责任法第二条的规定，“占有”属于受侵权责任法保护的一种民事利益。侵权责任法第二条规定，侵权责任法的保护客体是民事权益，包括民事权利和未被规定为权利的民事利益。民事利益，包括人身利益和财产利益。此时，若肖某、刘某没有经过秦某的同意而将涉案房产处分，则属于侵犯了秦某的合法占有权。同时，秦某即享有对肖某、刘某的返还请求权，同时可以要求肖某、刘某排除妨碍，将涉案房产变更登记至秦某名下，以实现充分的物权。
（三）银行的权益考量
依据 《物权法》第一百八十七条的规定，房屋所有权登记具有公示效力，不动产抵押权自登记时设立。银行以权属登记在肖某、刘某下的房屋为标的物与肖某、刘某签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续。银行基于对房屋登记公示的信赖而进行的抵押行为已尽了合理谨慎义务，该抵押合法有效，并享有该房屋的抵押权。但是，由于该抵押权实际上侵犯了秦某的房产的优先占有权，且银行与肖某、刘某之间成立的是债权债务纠纷，而秦某对肖某、刘某享有的是物权返还请求权，故银行的抵押权虽然有效，但是，如前所述，秦某已经补交了剩余房款，付清房款并且取得对该房屋合法有权占有的，要保护秦某的合法权益，银行的抵押权就陷于落空，不能执行。因此，银行可以按照物权法第一百九十一条规定要求提前清偿债务或者将房款提存以维护自身权益。
（四）法院是否能够强制执行该涉案房产
法院强制执行，是指法院依据生效的法律文书执行被执行人依法享有的财产。所谓被执行人依法享有的财产，包括被执行人享有完全所有权的财产，也包括虽然未被被执行人占有但被执行人可依法向占有人主张返还权的财产。根据《最高人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的解释》第三十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定即明确了法院对于被执行人没有占有也不享有返还请求权的财产不得申请执行。如前所述，本案中的涉案房产已经由秦某合法占有，肖某、刘某只有配合秦某办理过户登记的义务，而没有要求秦某返还房产的权利。也就是说，肖某、刘某已经失去了涉案房产的占有，也不享有返还请求权。因此，法院依法不能对涉案房产之执行强制执行措施。
